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城乡规划管理从“零误差”着手

来源:巴中市规划管理局    阅读:8036    发布时间:2015-01-05 17:07:13

近年来,四川省成都市紧跟北京、上海、广州等国际化大都市的步伐,房地产开发热火朝天,城市建设日新月异。那么,素来有“天府之国”之称的成都在规划管理中有何独到之处?记者近日从成都市规划管理局获悉,该局实施的容积率指标“零误差”管理,历经4年艰难推进,取得了阶段性成效,有效规范了房地产开发市场。

容积率指标“零误差”管理,是指为进一步加强建筑面积管理,提升项目品质和保障业主合法权益,在规划实施管理过程中严格管理控制建筑项目容积率指标,要求项目竣工后实际计入容积率的建筑面积不得超出规划要求计入容积率的建筑面积,而项目配套设施建筑面积不得少于规划要求的建筑面积。据了解,容积率指标“零误差”管理的提出在全国尚属首次。

“超面积”现象屡禁不止

“零误差”管理势在必行

近年来,随着经济社会发展,房地产开发项目日趋增多,房地产开发规模日渐加大,房地产开发企业及设计单位利用规划管理中的“允许误差”,“超面积”现象比较严重。“按照原来的管理政策,在方案设计阶段允许有3%的误差面积,个别开发企业盯住这个‘规定’大做文章,获取非法利润。”成都市规划管理局相关负责人举例,2006年一个许可建设规模为30多万平方米的项目,竣工后实际计容建筑面积超出规划许可计容建筑面积3万多平方米,将近10%,若是按照之前的规定,仅需上缴罚款金额500多万元,但其利润却高达几千万元甚至上亿元。“超面积”现象减少了项目配套,降低了项目品质,一定程度上损害了业主权益,很容易造成社会矛盾,同时在客观上形成权力寻租的廉政风险。

据统计,2009年成都违法建设行政处罚项目39件,其中对超计容建筑面积比例大于3%的处罚项目有25件。“这显然是一种恶意竞争行为,有悖于市场公平竞争原则。”该负责人解释说,因为高额的利润诱惑,有些房地产开发企业及设计单位将大部分注意力放在了如何“超面积”谋利,而很少去关注建筑功能布局、绿化景观和项目品质。

为进一步规范房地产开发市场,切实防范廉政风险,该局着手研究制订相应措施,约束房地产开发企业“超面积”的违法行为,并于2010年4月提出了容积率指标“零误差”的管理理念。

建立健全管理制度

“高额利润”变“重额罚款”

为治理“超面积”问题,该局结合行政审批制度改革进行工作流程再造,完善处罚标准,对方案审查、面积测绘和规划核实三大环节严格把关,以结果控制“零误差”。“这是一次新的探索,所以我们最开始只是采取‘双控’的手段,即将容积率指标严格控制在3%以内,规定实际计容建筑面积不得超出规划许可计容建筑面积300平方米。”该负责人告诉记者,“这种方式的效果并不明显。”

为更好地规范房地产开发市场,该局于2012年3月出台《关于进一步规范建筑项目规划核实行政处罚的通知》,提出对2008年9月1日~2010年9月1日期间取得建设工程规划许可证的建筑项目,实际计容建筑面积超出规划许可计容建筑面积比例大于3%的,按照无利可图的原则,罚没其违法收益。据统计,2012年成都市违法建设行政处罚项目38件,超计容建筑面积比例3%的仅3件,比2009年的数量大幅下降。

“即使开发过程‘无利可图’,开发项目的后期收益也很可观。有些企业仍然选择‘铤而走险’方式,继续‘超面积’。”为此,该局在启动试点方案并经过几年调研分析后,于今年1月出台《成都市建筑工程违法建设处罚规定》,明确提出对2010年9月1日及以后规划许可的项目,按照销售收入或评估价没收违法收入。“对企业而言,这就不仅仅是‘无利可图’,而是‘得不偿失’。”该负责人说,若是按照这个标准,之前那个“超面积”3万多平方米的案例将面临约1.5亿元的巨额罚款。

“零误差”管理成效显著

“阳光规划”打开新局面

今年12月,历时4年多的“零误差”管理终于交出一份满意答卷。2014年成都市违法建设行政处罚项目72件,其中超计容建筑面积比例大于3%的处罚项目仅3件。“这3件是2010年以前获得规划许可的,2010年以后开发的项目,估计不会再有超3%的现象了。”该负责人称,实施容积率“零误差”管理,基本遏制了“超面积”的违规行为,规范了房地产开发市场,体现了社会公平性和市场公正性,同时引导房地产开发企业注重项目配套、环境及品质,维护业主的合法权益,减少了社会群体性矛盾。

“推行行政审批制度改革,实施‘零误差’管理,规范处罚标准,减少自由裁量权,对管理者而言是一次自我革命。”该负责人表示,“零误差”管理从理念提出到实施至今,已经形成一条规划管理的“高压线”,迫使房地产开发企业及设计单位严格执行国家规范,遵循市场规律,以市场需求为导向,努力提高设计质量、开发标准和施工管理水平,不断提升项目品质。

同时,因为规划管理者自由裁量权减弱以及“阳光规划”提高了规划实施管理的透明化程度,也促使规划管理者提高自身行政能力,进一步规范行政行为,确保依法行政有效实施。

“这是对管理者的自身考验,也是政策执行中的反思和总结。”谈起“零误差”管理一路走来的艰辛,该负责人感慨良多,“依法行政,不仅仅是严格执行国家法律,更是在维护人民权益、维护社会公平正义、维护社会稳定的基础上,对法律法规更深层次的反思和完善。”(杨心怡 颜迎雪)

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